限购令等一系列调控政策导致的房地产市场成交量骤降，使得中介[ZhongJie]的日子也越发难过起来，甚至由此引发了一场关门潮。面对经营的困境，一些中介[ZhongJie]机构为了抢单不惜借助补办社保[SheBao]、赠与公证等违规[WeiGui]操作，试图帮助购房者避开限购令来达成成交。这其中不乏诸如21世纪不动产、我爱我家这样大型的中介[ZhongJie]机构。日前，记者[JiZhe]就中介[ZhongJie]上述违规[WeiGui]现象展开了调查。

　　乱象一：承诺补办社保[SheBao]

　　2月16日，“京15条”正式发布。这就意味着，很多非北京市户籍，且无法提供连续5年缴纳社会保险或个人所得税缴税证明的购房者丧失了在京购房资格。一些中介[ZhongJie]也针对新政，纷纷对购房者作出违规[WeiGui]承诺，试图规避限购令。

　　北京市朝阳区望京地区，21世纪不动产某加盟店。两排着统一制服的业务员[YeWuYuan]在电脑前不停地敲击着键盘，桌前一个个金灿灿的奖杯记录着他们曾经的辉煌。而如今，半小时都没有顾客光顾的店里，气氛稍显冷清，个别业务员[YeWuYuan]在店外招揽购房者。

　　“我不是北京户口，但社保[SheBao]已经交了两年，可以购房吗？”在经过一段时间的闲聊后，记者[JiZhe]向业务员[YeWuYuan]吴先生咨询。

　　“有点困难，如果你不是本地的，没有5年的社保[SheBao]和纳税证明还真是买不了。”吴先生看记者[JiZhe]面露失望，随即话锋一转，“还有办法，前些天我们刚做过一个，找个公司给你补上3年。补5年的社保[SheBao]和纳税证明，大概全下来的话是6.5万左右。虽然你花了钱了，我们还不能保证百分之百能过，只能尽力而为。”

　　当记者[JiZhe]表示[BiaoShi]仍对该纳税证明能否过户存疑时，吴先生暗示，虽不能保证百分百，但经他们之手，已经有成功过户的案例了。

　　“费用方面，你这情况补3年的话，大概三万块钱吧。”一名业务员[YeWuYuan]凑上前来，也表示[BiaoShi]相关手续问题不大，补齐社保[SheBao]及纳税证明后，会努力帮忙办妥。

　　乱象二：假赠予

　　21世纪不动产幸福家园加盟店，就同一问题给出的却是另一种解决方案。店内业务员[YeWuYuan]王某在听了记者[JiZhe]表达的购房意向后表示[BiaoShi]，补社保[SheBao]要一年15000元，但目前还没有成功的案例，“倒是可以先通过我们的沟通，让卖房者把房子公证到你的名下，待什么时候限购令有所松动了，再过户到你的名下”。

　　而业务员[YeWuYuan]孙某则表示[BiaoShi]，已经通过这种方法完成了不少交易，绝对靠谱，没什么风险。至于上世纪80年代的老房子不能走商贷的问题，完全不用顾虑，可以通过公司自己的关系处理。

　　相同的情况，在伟业我爱我家等知名房地产经纪公司也存在着，记者[JiZhe]在走访时得到的几乎都是肯定答复。伟业我爱我家业务员[YeWuYuan]刘某表示[BiaoShi]，之前在店里已通过进行补社保[SheBao]证明等方式让很多客户都买到房子了，这点绝对可以放心，没有问题。

　　乱象三：挂空盘

　　尽管有关中介[ZhongJie]机构行为的规范性文件不少，但记者[JiZhe]在调查中发现，挂空盘、暗箱操作等违规[WeiGui]行为仍普遍存在。

　　3月底的一天，在东城区安德路，这里的21世纪不动产分店稍显冷清，几个经纪人端坐在屋里，不时向外张望。在屋外、屋里的墙上，挂着不少区位较好的二手房源信息。

　　当记者[JiZhe]报出心理预期——总价不超160万元，选购小两居后，业务员[YeWuYuan]李某表示[BiaoShi]，在附近这样的二手房比较难找，目前手头只有清河等较偏远的地方才有合适的。

　　“这套房子，还有这边这套，不都在附近，而且价钱、面积都和要求差不多吗？”记者[JiZhe]忽然发现有几套和心理预期相符，性价比较高的房源图片，立刻指着问道。

　　“这套房子，几个月前就卖出去了，大概是在年前。而这边的这套，也卖出一段时间了。”李某一直表示[BiaoShi]，手里有较远但较合适的房子可以参考。而之所以卖出几个月的房源信息都没有及时替换，是因为领导没有指示。

　　而一家房产中介[ZhongJie]的业务员[YeWuYuan]，一下就戳穿了上述同行的谎言：“挂空盘在中介[ZhongJie]业内，早就是个公开的秘密。只要能吸引到购房者，我们的目的就达到了。”

　　据了解，在中介[ZhongJie]广告橱窗看到的区位较好的房源，很多恰是中介[ZhongJie]招揽客户的手段。这些房源很多都已成交，当客户询问时，才告知已售出，但目前有其他房源可供参考，就理所当然地推出手里的房源。

　　在记者[JiZhe]的调查中，21世纪不动产暴露出的问题，也是整个中介[ZhongJie]行业的通病。业内人士透露，类似的违规[WeiGui]问题，在其他中介[ZhongJie]的经营活动中也较普遍：疏于核查客户及房屋关键信息，对不允许上市交易的房屋违规[WeiGui]代理出售，吃差价、怂恿当事人恶意毁约等行为是中介[ZhongJie]违规[WeiGui]操作的主要表现。

　　律师说法

　　违规[WeiGui]购房易产生纠纷

　　记者[JiZhe]就中介[ZhongJie]规避限购令为主的违规[WeiGui]招数咨询了相关专家。北京市浩东律师事务所张春杰律师表示[BiaoShi]，一些中介[ZhongJie]公司为了帮购房者避开限购令，歪招迭出：假离婚、延缓过户、赠予公证、补办社保[SheBao]等，这些都存在很大的法律风险。

　　以赠予公证为例，他进一步解释：其一，虚假赠予的公证可以撤销；其二，公证既非过户也不是房管局备案的房屋买卖，可能出现虽购房者已交钱，但最终业主直接把房屋出售给有购房资格的第三人；其三，一旦就公证发生纠纷，如到时购房者还不具备购房资格，可能会因无法履行合同而解除合同。其他不确定的因素也较多。一旦发生纠纷，购房者将面临已付款但得不到房子的风险，甚至还要花费精力追讨房款。

　　北京市人社局社会保险基金管理中心也表示[BiaoShi]，以虚假证明材料或其他欺诈手段参保缴费属违规[WeiGui]行为。本市社保[SheBao]经办机构一旦发现违规[WeiGui]补缴的情况，将对违规[WeiGui]补缴产生的缴费年限和账户进行清理，后果由违规[WeiGui]个人承担。专家强调，如果申请人提供虚假材料，被查实后将被撤销购房资格，还将被追究其他法律责任。

　　据了解，房地产中介[ZhongJie]的违规[WeiGui]操作，引起了房屋类纠纷案件的激增。以北京为例，近3年朝阳区法院受理房屋类纠纷案件分别为193件、219件和296件，数量大幅上涨。而整治房地产中介[ZhongJie]的违规[WeiGui]问题，引入监督机制，对中介[ZhongJie]行业的健康发展意义非凡。

　　业界声音

　　规范经营才能经得起考验

　　自4月1日起，房地产经纪行业首部全国性的部门规范《房地产经纪管理办法》正式发挥效力。此举对规范房地产经纪行业的违法、违规[WeiGui]行为意义非凡，其中明确了房地产经纪机构和个人不得从事赚取差价协助签订“阴阳合同”，为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等。相关专家指出，《办法》的颁布是我国理顺房产中介[ZhongJie]行业管理体制、监管体制实践的一次重大进步。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示[BiaoShi]，中介[ZhongJie]机构应更好地规范自己的经营行为，对于政府出台的相关政策，也应主动配合并自觉参与进来，这样才能做到让中介[ZhongJie]行业经受考验，更加健康、有序地发展。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠则认为，作为一个每天与老百姓打交道的服务行业，加强房产中介[ZhongJie]行业的诚信建设也十分重要。只有做到法规全、讲诚信，房产经纪乃至整个中介[ZhongJie]行业才会踏上健康发展的车道。