位于昌平沙河的小产权[ChanQuan]房社区园林圣懋。本报记者任峰涛摄

　　价格居高不下的商品房引发了北京周边小产权[ChanQuan]房的走俏。然而，最近，随着购房人的陆续入住，多个小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]不断曝出停车管理、费用收缴、业委会成立等一系列难题。这些难题的解决，又因缺乏法律和政策的支持陷入多重窘境。对此，本报记者进行了一系列调查。

　　>>园林圣懋

　　各方面配套差令业主[YeZhu]担忧

　　“除了房价低点儿、挨着沙河水库外部环境好点儿外，吃水、用电、走道、上学等等，没一件是好的。”昨天下午，昌平区园林圣懋小区[XiaoQu]居民黎明(化名)同邻居们探讨购买小产权[ChanQuan]房的利益得失。 

　　据了解，该小区[XiaoQu]以老年公寓项目立项，已建有17栋住宅楼，千户中已入住300多户。前年底，黎明以每平米两千多元的价格在此买了一套100多平米的房子，眼下该房每平米已涨到8000元。 

　　黎明和邻居们很为小区[XiaoQu]配套忧心。他们说，小区[XiaoQu]交通配套不完善，进入小区[XiaoQu]的唯一通路是一条窄窄的河堤路，路上立着“限高2米”的限高杆，公交车只能从铁杆外侧农田里绕过，“一旦有情况，河堤不让走了，小区[XiaoQu]就成了死胡同。”黎明称。 

　　让大家闹心的还有吃水、用电、孩子上学、老人看病等问题。黎明反映，小区[XiaoQu]吃水用的是自备井，居民一直担心水质不符合卫生标准；用的是工业电，电费很高；小区[XiaoQu]没医院或医疗服务站，老人看个病仍得搭公交转地铁到城里医院，“还有院里跑着的这些孩子，都到了入园、入学年龄，可小区[XiaoQu]没有配套幼儿园和小学。”业主[YeZhu]李先生感叹，想入园入学家长得各显神通去找。 

　　据了解，缺乏商业、教育、医疗、交通等公共设施配套，这成了园林圣懋小区[XiaoQu]及其周边10多个小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]面对的共同难题。

　　>>太玉园

　　小产权[ChanQuan]房业委会选举搁浅

　　自2006年10月起小区[XiaoQu]开盘，几年来，通州太玉园小区[XiaoQu]房价也由两千元每平方涨到近万元，然而该小区[XiaoQu]住户选举业委会的努力却丝毫没有进展。 

　　小区[XiaoQu]入住前，居民“薪子”就曾建议组织并尽快成立业委会，以便集中力量和物业及开发商交涉，善始善终解决物业费收支公开、公共收益等问题。“已经5年了，前后也组织了几次，最初大家参与的热情都很高，最终都是因没有相关法律、政策规定，业委会选举无章可依，选了也不会给备案等原因作罢。”居民宋先生称。 

　　宋先生分析，业委会难产的原因还在于小产权[ChanQuan]房的业主[YeZhu]对小产权[ChanQuan]房没信心，“来这里买房的，三分之一是为了投资，赚钱了再卖；三分之一是为了出租，仅有三分之一为刚需，但大多也是当做过渡房。”宋先生称。 

　　此外，该小区[XiaoQu]物业相关负责人明确表示不支持小区[XiaoQu]成立业委会，“即便我们支持，它也是不合理不合法的，买房时他们都明白，这是小产权[ChanQuan]房，街道或乡镇不会给他们备案的”。

　　>>讲礼新村

　　居民抗议物业收取停车费

　　在小区[XiaoQu]免费停车4年后，最近，昌平区讲礼新村小区[XiaoQu]物业公司开始向小区[XiaoQu]居民收取停车费。因该小区[XiaoQu]属于小产权[ChanQuan]房，百余住户认为物业公司收取停车费没有依据，故抗议并拒缴停车费。 

　　据业主[YeZhu]反映，今年5月初，小区[XiaoQu]物业公司新调入一批保安，并向有车住户收取停车费，固定车位每月150元，每年1500元，临停每天5元。“4年来我们都免费停车，不知怎么突然收费了，”业主[YeZhu]们称，因小区[XiaoQu]为小产权[ChanQuan]房，物业公司收取停车费没有任何法律依据，不交停车费车辆就无法开进小区[XiaoQu]，车辆停在小区[XiaoQu]门口却被砸。前不久，近百户居民围堵小区[XiaoQu]东门，抗议物业公司没有合法手续而私自收取停车费。堵门自当日上午9点一直持续到下午6点，后在当地镇政府和民警调解下才结束。 

　　“上次堵门事件以来，有的业主[YeZhu]交了钱，但仍有百余辆车为抗议将车停在北门外。”该小区[XiaoQu]一业主[YeZhu]反映。 

　　昨天下午，该小区[XiaoQu]物业一相关负责人称，工作人员对小区[XiaoQu]停车提供了服务，收取停车费理所应当。具体情况该负责人称自己也不太清楚，领导度周末不便联系。

　　>>记者调查

　　居民诉苦四大问题难维权

　　据了解，在北京周边昌平、通州、房山等城乡接合部，一些村庄或开发商采用“旧村改造”“老年公寓”等名义，在集体土地上建造了近百家小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]，并将其出售给城市居民。而随着购房人的陆续入住，这些小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]引发的问题也逐渐曝出且呈上升趋势。 

　　记者调查发现，业主[YeZhu]集中反映的小产权[ChanQuan]房问题集中在以下几点：第一，缺乏有效监管造成小产权[ChanQuan]房建筑质量存在安全隐患。一般而言，为追逐商业利益，开发商在建筑施工时能省则省，能减则减，在住宅楼后期保修方面也出现了很多问题。第二，很多小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]没有市政配套。小区[XiaoQu]缺乏教育、交通、医疗、商业等配套设施和建设，这为购买小产权[ChanQuan]房的居民带来了很多矛盾和纠纷。第三，物业服务层次低。不少小产权[ChanQuan]房的物业公司大多只为小区[XiaoQu]清洁，而小区[XiaoQu]公共部位的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题无人管理。第四，小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]安全问题堪忧。因保安、监控设施等不足，处于城乡接合部的小产权[ChanQuan]房小区[XiaoQu]多次发生偷盗事件。 

　　据了解，针对这些问题的解决，购房人唯一与开发商和物业抗衡的手段就是拒缴物业费，“但你不交，他就停电停水。”住户们反映，停水停电成了物业逼迫住户就范的有效手段。

　　>>律师说法

　　小产权[ChanQuan]业主[YeZhu]难获法律救助

　　本报律师团、北京中翔律师事务所律师吴红伟表示，购房人在购买小产权[ChanQuan]房时，应该意识到其风险，且在这些风险出现后承担。小产权[ChanQuan]房因其本身违法，其业主[YeZhu]遇到问题很难获得法律保护。 

　　吴红伟称，小产权[ChanQuan]房出现建筑质量、物业管理方面的问题，不能适用现行相关法律法规解决，“现行法律法规是针对产权[ChanQuan]人的权益保障进行规定的，业主[YeZhu]在法律上指的是房屋所有权人，小产权[ChanQuan]房无法登记备案，购房人也不具业主[YeZhu]身份，所以无法行使业主[YeZhu]权利。” 

　　对于小产权[ChanQuan]房在物业管理方面出现的问题，吴红伟认为购房人无法取得利益保障，诸如小区[XiaoQu]公共部位的经营和收益，小产权[ChanQuan]房业主[YeZhu]就无法获取。“物权方面的相关规定对小产权[ChanQuan]房是无效的，购房人和村委会及开发商签订的购房合同，从法律层面上讲，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济”。

　　>>业内观点

　　小产权[ChanQuan]纠纷只能协商解决

　　10余年来，一直关注并研究北京房产政策发展，并带领小区[XiaoQu]业主[YeZhu]进行法律维权的马增雄认为，从实际来看，协商将成为化解小产权[ChanQuan]业主[YeZhu]与开发商和物业矛盾纠纷的有效途径。 

　　马增雄分析，首先，小产权[ChanQuan]房无法适用我国现有的《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规。其次，购房人与当地村委会或开发商签订的购房合同，在法律范畴内是一份无效合同，因为该合同的签订就没有任何法律依据。“但是，这并不意味着小产权[ChanQuan]房主与物业和开发商之间的矛盾纠纷就完全没有解决的办法，”马增雄说，目前看，小产权[ChanQuan]房发生了停车费涨价、物业服务水平低、房子出现问题维修困难等一系列问题，从房主利益上讲，面对这些矛盾，大家仍有可争之处，“开发商、物业的单方面规定和变更，同样面临着没有法律依据，小产权[ChanQuan]房业主[YeZhu]可以自发团结起来，形成一个合力，代表广大业主[YeZhu]和开发商及物业展开充分协商，来共同决定小区[XiaoQu]共同事务。”

　　>>权威说法

　　警示市民不要碰小产权[ChanQuan]房

　　国土资源部相关负责人表示，小产权[ChanQuan]房相当于违建，目前相关部门正制定清理整治方案，望公众不要购买。 

　　“前不久，怀柔区杨宋镇的小产权[ChanQuan]房就被叫停了，停水停电。目前尚未销售的小产权[ChanQuan]房和2007年底以后新建、续建的房子都面临拆除，而此前已经售出的房屋，也将等全国小产权[ChanQuan]房政策出台后一并处理。”该负责人透露。最近，国土部、住房和城乡建设部等部门已牵头组建领导小组，全面摸底小产权[ChanQuan]房的情况，并将对在建及在售小产权[ChanQuan]房予以停建和停售。 

　　市建委、市规划委及市国土局等相关部门均表示，关于小产权[ChanQuan]房的政策尚未最终出台，小产权[ChanQuan]房在住房质量、物业管理方面存在很多问题，警示大家不要购买小产权[ChanQuan]房。

　　本版采写本报记者张淑玲

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